Vacances d’été : les nouvelles attentes des acheteurs internationaux

Un marché immobilier en pleine transformation

Le paysage des achats immobiliers internationaux évolue rapidement. Les crises géopolitiques récentes, l’instabilité politique dans certaines régions du monde et les nouvelles priorités des voyageurs transforment profondément les attentes des acheteurs.

Alors que les vacances d’été restent une priorité pour de nombreux voyageurs, l’immobilier de villégiature connaît une mutation similaire. Les acheteurs internationaux ne cherchent plus seulement un lieu de vacances agréable, mais un véritable refuge face aux incertitudes mondiales. Selon l’analyse de ABC Economía, le poids des acheteurs internationaux en Espagne atteint désormais 13,92 % des transactions immobilières, un chiffre qui a peu varié en dix ans, mais dont l’origine géographique a profondément changé.

La sécurité, nouveau moteur des achats immobiliers

La géopolitique s’est imposée comme un facteur déterminant dans les décisions d’achat immobilier. Selon une analyse de Reuters, les acheteurs fortunés polonais, américains et du Golfe affluent désormais vers l’Espagne pour des raisons de sécurité, fuyant les conflits en Ukraine et au Moyen-Orient ainsi que les turbulences politiques.

Des chiffres qui parlent d’eux-mêmes :

• Les Polonais illustrent parfaitement cette tendance. Leurs achats de propriétés en Espagne ont triplé depuis la guerre en Ukraine, passant de 1,6 % à 4 % des achats étrangers totaux, comme le rapporte ABC Economía.
• « La plus forte vague d’investissements est venue après le déclenchement de la guerre en Ukraine… avec une frénésie d’achats effectués par téléphone », témoigne Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, fondatrice d’une agence immobilière à Marbella, dans une interview relayée par Reuters.
• Les Américains, dont beaucoup sont d’origine hispanique, investissent en Espagne comme « Plan B » face à l’incertitude politique, comme le détaille ABC Economía.

L’Espagne, refuge de choix pour les investisseurs internationaux

L’Espagne s’impose comme la destination phare pour les acheteurs internationaux. Dans les provinces touristiques majeures comme Malaga sur la Costa del Sol, Alicante sur la Costa Blanca et les îles Baléares, plus de 39 % des ventes immobilières concernent des acheteurs étrangers, selon ABC Economía.

Les grands groupes d’acheteurs en Espagne :

1. Les Américains : Leurs investissements chez Gilmar sont passés de 0,5 % à 6,2 % des transactions entre 2024 et 2025. Ils ont désormais dépassé les Britanniques comme premiers acheteurs étrangers sur la Costa del Sol, comme le souligne ABC Economía.
2. Les Polonais : Ils représentent 4 % des achats étrangers en Espagne (contre 1,6 % en 2019). Un promoteur comme Neinor a vendu 70 % de son complexe premium Santa Clara à Marbella à des clients polonais. « L’Espagne m’est venue à l’esprit car c’était le pays le moins impliqué dans les manœuvres politiques sur la scène européenne », confie Marlena Bartkowiak, acheteuse polonaise, dans un article de ABC Economía.
3. Les acheteurs du Golfe : Le conflit au Moyen-Orient a fragilisé l’image de Dubaï comme havre de paix. Des investisseurs basés au Golfe se tournent désormais vers la Costa del Sol, avec plusieurs transactions déjà finalisées selon ABC Economía.

La répartition géographique des achats étrangers :

• Les non-résidents étrangers concentrent leurs achats principalement dans la Communauté valencienne (40 % du total), suivie de l’Andalousie (25,3 %), la Catalogne, Murcie et les îles Canaries, selon les données du Conseil Général du Notariat relayées par ABC Economía.
• Les Britanniques dominent toujours à Murcie et en Andalousie, tandis que les Allemands privilégient les îles Baléares.

La hausse des prix renforce l’attrait du marché espagnol

Contrairement à d’autres marchés européens, l’Espagne affiche une croissance soutenue des prix immobiliers. Jack Harris, associé chez Knight Frank, souligne que les prix des propriétés de luxe en Espagne ont augmenté jusqu’à 9,5 % sur un an, un rythme plus rapide qu’en France ou en Italie, comme le rapporte ABC Economía.

Cette hausse des prix n’est pas un frein mais un moteur pour les investisseurs. Les agents immobiliers traitant des propriétés entre 1 et 20 millions d’euros constatent que la valorisation constante rend l’achat en Espagne particulièrement attractif. L’exonération ou les abattements de la taxe sur la fortune dans certaines régions comme Madrid renforcent cet attrait.

« L’Espagne est actuellement un pari de diversification basé sur des critères de sécurité », résume Paloma Perez Bravo, PDG de Dils-Lucas Fox, dans une interview accordée à ABC Economía.

Les données du Conseil Général du Notariat confirment que les non-résidents étrangers dépensent en moyenne 3 242 €/m², soit 1 403 €/m² de plus que les résidents étrangers, et bien plus que les Espagnols (1 839 €/m²), selon ABC Economía.

Les nouvelles tendances du marché immobilier mondial

Au-delà de l’Espagne, le marché immobilier mondial connaît des évolutions structurelles importantes. Selon Colliers, les investisseurs redessinent la carte immobilière mondiale en réponse aux nouvelles réalités géopolitiques et économiques.

Le retour des investisseurs est manifeste :

• Les volumes de transactions mondiaux ont augmenté de 20 % sur un an en dollars américains selon les données de Colliers.
• Près de la moitié des investisseurs (49 %) privilégient désormais les investissements directs et les comptes séparés, avec une forte montée des co-investissements et des fusions-acquisitions.

Les secteurs porteurs :

• Les centres de données représentent 31 % des fonds immobiliers levés mondialement, devenant le deuxième type d’actif prisé selon l’analyse de UBS.
• Les bureaux, éclipsés depuis la pandémie, effectuent un retour en force à l’échelle mondiale.
• Les résidences étudiantes, le self-stockage et la santé gagnent du terrain, portés par les tendances démographiques.

L’impact de l’intelligence artificielle :
L’IA transforme le secteur immobilier à plusieurs niveaux, comme l’analyse Morgan Stanley :

• La demande d’infrastructure numérique (centres de données) crée une demande immédiate
• Le marché des bureaux pourrait être affecté par l’automatisation des tâches
• Les impacts varient considérablement selon les secteurs d’activité des locataires, la qualité des bâtiments et la localisation

Ce que cela signifie pour les acheteurs internationaux

Si vous envisagez d’acheter une propriété à l’étranger pour vos vacances d’été, voici les leçons à retenir :

1. La sécurité est devenue une priorité : Les acheteurs recherchent des pays stables, éloignés des conflits. L’Espagne en est le meilleur exemple, comme le confirment les données de Colliers.
2. Les prix montent dans les destinations prisées : La Costa del Sol, Madrid et les Baléares voient leurs prix augmenter rapidement sous l’effet de la demande étrangère, selon ABC Economía.
3. La diversification est la clé : Les investisseurs avisés ne se limitent plus à leur marché domestique. Les fonds institutionnels aussi se tournent vers des régions comme l’Asie-Pacifique, où les volumes d’investissement ont bondi, comme le note UBS.
4. Le profil des acheteurs évolue : Les Américains, Polonais et acheteurs du Golfe remplacent progressivement les Britanniques et Allemands traditionnels, comme le détaille ABC Economía.

Questions fréquentes

Pourquoi les Américains achètent-ils autant en Espagne ?
Les Américains, notamment d’origine hispanique, investissent en Espagne pour des raisons de sécurité et comme « Plan B » face à l’instabilité politique. Leurs investissements chez Gilmar sont passés de 0,5 % à 6,2 % des transactions, comme le rapporte ABC Economía.

L’Espagne est-elle la seule destination prisée ?
Non. Dubaï, Abu Dhabi et le Canada connaissent aussi un afflux d’investisseurs. Le conflit au Moyen-Orient a toutefois fragilisé l’image de Dubaï comme havre de paix, selon les observations de Reuters relayées par ABC Economía.

Les prix immobiliers en Espagne vont-ils continuer à augmenter ?
Les agents immobiliers et analystes s’attendent à une poursuite de la hausse, portée par la demande étrangère et le manque d’offre. L’Espagne souffre d’une pénurie estimée à 750 000 logements, selon ABC Economía.

Qui paie le plus cher en Espagne ?
Les non-résidents suédois paient le prix le plus élevé au m² (3 654 €), suivis des Allemands (3 559 €), des Américains (3 501 €) et des Norvégiens (3 085 €), selon les données du Conseil Général du Notariat relayées par ABC Economía.