Voici les nouvelles réglementations à connaître avant d’Investir dans l’immobilier à Bali

Bali reste attractive, mais marque un tournant. L’île sanctionne désormais les montages douteux, encadre les sociétés étrangères et protège ses terres agricoles. investir dans l’immobilier à Bali reste possible, à condition de connaître les règles avant de signer.

En bref : ce qui a changé

• Les prête-noms (« nominees ») sont désormais visés par une loi provinciale à portée pénale.
• Les nouvelles sociétés étrangères (PT PMA) sont bloquées dans de nombreuses catégories d’activité.
• Un moratoire encadre la construction touristique sur les terres agricoles.
• Les locations en ligne exigent une licence en règle.
• Les anciens titres fonciers non enregistrés ne sont plus valables.

1. Ce qu’un étranger peut réellement détenir

Un particulier étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik), même avec un permis de séjour. Il reste quatre voies légales :

• Hak Pakai (droit d’usage). Les étrangers résidents peuvent détenir ce titre à leur nom depuis le règlement gouvernemental n° 103/2015. Il est réservé à un usage résidentiel personnel. Un prix minimum s’applique : 5 milliards IDR pour une maison individuelle et 2 milliards IDR pour un appartement à Bali. Confirmez ces seuils avec le notaire, car leur application évolue. balirealestateplusexotiqproperty
• Bail longue durée (Hak Sewa). Le propriétaire indonésien reste titulaire du terrain. La durée est souvent de 25 à 30 ans. Vérifiez la durée restante, les extensions et l’usage autorisé.
• HGB via une PT PMA. C’est la société étrangère qui détient le droit de construire. Le plan d’investissement total doit toujours dépasser 10 milliards IDR. investlandbali
• Appartement en copropriété. Certains projets qualifiés sont accessibles aux étrangers, sans propriété du terrain sous-jacent.

2. La fin des prête-noms : la Perda n° 4

C’est le changement le plus important. Le gouverneur Wayan Koster a signé la Perda n° 4 le 24 février. Elle ajoute une exposition pénale aux transferts de terres par prête-nom, en plus de la nullité civile déjà existante. lingkarinewsinvestinasia

Concrètement, si un Indonésien détient officiellement le terrain pour votre compte, vous n’avez aucun recours en cas de litige. Vous risquez en plus des sanctions. Un hôtel ou une villa exploités sous ce schéma peuvent subir une fermeture ou un retrait de licence à la suite d’un audit administratif. Si vous en détenez un, faites-le auditer par un avocat avant toute autre démarche. dntlawyers

3. Les PT PMA : un accès plus restreint

Le 28 janvier, le gouverneur a demandé au ministère de l’Investissement de fermer les enregistrements de PT PMA pour les activités à risque faible et moyen-faible. Depuis la troisième semaine de mai, l’enregistrement via OSS est bloqué pour 18 catégories, dont l’immobilier, le commerce de détail et le conseil. La mesure a été rendue publique le 22 juillet. Les adresses de domiciliation virtuelles sont également refusées pour les nouvelles PT PMA à Bali. Bali Closes PT PMA Low-Risk KBLI and Virtual Offices in 2026 +2

Un point reste débattu entre les cabinets consultés. Selon l’un d’eux, une PT PMA ne peut de toute façon pas enregistrer l’activité « villa » (KBLI 55203) pour de la location touristique. Faites valider le bon code d’activité avant de constituer la société. Certains cabinets recommandent de constituer la PT PMA à Jakarta, puis d’ajouter Bali comme lieu d’exploitation. Cette solution ne fonctionne que si le code choisi n’est pas bloqué. villa-management-bali

4. Terres agricoles et zonage

Une restriction s’applique à toute construction sur terre agricole dans l’ensemble de la province. Un moratoire distinct vise la construction touristique dans six regencies : Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem et Klungkung. Badung, Gianyar et Denpasar sont hors moratoire, mais la règle agricole s’y applique aussi. investinasia

La Perda n° 4 vise à protéger les terres agricoles durables (LP2B) contre la conversion en villas. Avant tout dépôt, demandez à votre notaire de vérifier la conformité du zonage (attestation KKPR) et le statut agricole de la parcelle. oborrakyat

5. Location touristique : licence obligatoire

Depuis le 31 mars, tout hébergement listé sur Airbnb, Booking.com ou une plateforme similaire doit détenir une licence d’exploitation indonésienne valide. Sans licence, l’annonce est retirée, et une villa qui dépend de ces plateformes perd l’essentiel de ses réservations. Le rendement locatif doit donc intégrer le coût de la conformité. balipropertyrules

Les autorités appliquent aussi les règles de construction. Le 21 juillet, le gouverneur a supervisé la démolition de 48 bâtiments construits sans permis valide à Bingin, à Uluwatu. h-studio

6. Due diligence : les vérifications indispensables

• Titre foncier. Les certificats anciens ou non enregistrés, comme le Girik, ne sont plus valables depuis le 2 février. Le bien ne peut pas être transféré légalement sans certificat à jour. investlandbali
• Permis de construire. L’ancien IMB a été remplacé par le PBG et le certificat de conformité SLF. Ce passage représente un risque opérationnel majeur. balirealestateplus
• Zonage et statut agricole, comme vu plus haut.
• Historique des impôts locaux et des servitudes.
• Recours à un notaire/PPAT indépendant, différent de celui de l’agent ou du vendeur.

7. Fiscalité et frais

• Les acheteurs étrangers paient un droit d’acquisition (BPHTB) de 5 % de la valeur de la transaction. balirealestateplus
• Une TVA (PPN) s’applique aux constructions neuves vendues par un promoteur. Le taux et la base varient. Demandez le calcul exact au notaire.
• Les revenus locatifs sont imposés en Indonésie. Vérifiez aussi vos obligations dans votre pays de résidence fiscale.

8. Checklist avant de signer

1. Définir l’objectif : résidence, location ou revenu.
2. Choisir la structure (Hak Pakai, bail enregistré, PT PMA ou appartement).
3. Faire vérifier titre, zonage, permis et statut agricole.
4. Confirmer le code d’activité et la licence de location.
5. Chiffrer les coûts (taxes, notaire, licences, gestion).
6. Refuser tout montage par prête-nom.

Conclusion pour investir dans l’immobilier à Bali

Les nouvelles règles n’empêche pas d’investir dans l’immobilier à Bali, elles éliminent les zones grises. L’investisseur qui gagne est celui qui choisit une structure légale, vérifie chaque document et prévoit la conformité dans son budget.

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