Vous avez créé une PT PMA à Bali pour porter votre villa ou votre activité. Aujourd’hui, les raisons de partir s’accumulent. En effet, les règles se resserrent. De plus, la rentabilité baisse. Ou simplement, votre projet de vie change. Découvrez comment revendre un bien immobilier à Bali.
Deux options s’offrent à vous. D’un côté, dissoudre la société. De l’autre, la vendre à un autre investisseur. Chaque voie a ses procédures, ses coûts et ses pièges. Par conséquent, choisir la mauvaise peut vous coûter des mois de démarches et des sommes considérables.
Voici ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.
Pourquoi revendre un bien immobilier à Bali aujourd’hui
Le contexte réglementaire a changé. Ainsi, il pousse de nombreux propriétaires vers la sortie.
Le durcissement des règles à Bali
Le gouvernement de Bali a fermé l’accès OSS à 18 codes KBLI pour les nouvelles PT PMA. Les hôtels de petite taille, l’immobilier, la restauration, la location de véhicules et plusieurs services sont concernés, comme le rapporte Bali Discovery. Par conséquent, pour les sociétés qui opèrent dans ces secteurs, la revente à un nouvel acquéreur devient plus complexe. En effet, l’acquéreur ne peut pas simplement recréer une PT PMA dans le même code.
La hausse annoncée du seuil d’investissement
La province de Bali pousse pour relever le seuil minimum d’investissement des PT PMA de 10 milliards de roupies à 100 milliards de roupies, selon The Bali Sun. Cette mesure vise à filtrer les investisseurs et à protéger les PME locales. Par ailleurs, si elle est adoptée, elle rendra la création de nouvelles structures encore plus coûteuse. Pour les propriétaires existants, elle pourrait réduire le nombre d’acheteurs potentiels.
La pression fiscale et les coûts récurrents
Une PT PMA inactive reste une entité légale. En effet, elle continue de générer des obligations. Déclarations fiscales. Rapports LKPM. Frais administratifs. Si vous ne l’utilisez plus, ces coûts s’accumulent sans contrepartie, comme le détaille le site du Ministère indonésien des Investissements.
Option 1 : Dissoudre sa PT PMA
La dissolution est la voie de la sortie définitive. Toutefois, elle exige de la rigueur et de la patience.
Les étapes de la dissolution
La procédure suit un ordre précis, encadré par le droit indonésien, comme l’explique Emerhub.
D’abord, une assemblée générale des actionnaires doit approuver la dissolution et nommer un liquidateur. Ensuite, un notaire rédige l’acte de dissolution. Puis, le liquidateur publie une annonce dans un journal et notifie les créanciers, qui disposent d’environ 60 jours pour se manifester.
Le liquidateur doit ensuite inventorier les actifs, régler les dettes, les obligations fiscales et les droits des employés. Une fois tout soldé, le NIB est révoqué via le système OSS. Enfin, le NPWP est radié auprès de l’administration fiscale, le Direktorat Jenderal Pajak.
Les coûts et les délais
Le coût de la dissolution varie selon la taille de l’entreprise. Pour une société sans activité, comptez environ 14,5 millions de roupies. Pour une petite structure, environ 21 millions de roupies, selon Emerhub.
Les délais sont plus longs. La révocation du NIB prend environ deux semaines. La radiation du NPWP peut prendre de 6 à 12 mois. Par conséquent, l’ensemble du processus peut s’étaler sur 4 à 8 mois, voire plus si des problèmes fiscaux ou des litiges surgissent.
Les pièges à éviter
Ne laissez jamais une société inactive sans la dissoudre. En effet, elle reste juridiquement active. Les obligations fiscales et administratives continuent. Les sanctions peuvent s’accumuler. De plus, les dirigeants peuvent être tenus responsables, comme le rappelle Emerhub.
Assurez-vous que toute la comptabilité est à jour avant de commencer. Des rapports manquants ou désorganisés augmentent les coûts et les délais.
Option 2 : Vendre sa PT PMA
La vente est souvent plus avantageuse. En effet, elle transfère l’actif sans dissoudre la structure.
La vente de parts sociales
La méthode la plus courante consiste à vendre les parts de la PT PMA. L’acheteur devient propriétaire de la société, qui détient toujours la villa ou le bail. La licence et le NIB existants restent valides, comme l’explique Seven Stones Indonesia.
Cette voie est particulièrement pertinente pour les sociétés dont le code KBLI est désormais fermé. Un nouvel investisseur ne pourrait pas recréer cette structure. En rachetant une société existante, il contourne la restriction.
La fiscalité de la cession de parts
La vente de parts d’une PT PMA par un actionnaire non-résident est soumise à une retenue à la source. Le taux effectif est de 5 % de la valeur brute de la transaction. Cette taxe s’applique même en cas de vente à perte, selon Seven Stones Indonesia.
Ce taux peut être réduit ou éliminé si une convention fiscale existe entre l’Indonésie et le pays de résidence du vendeur. Des pays comme Singapour bénéficient de conventions avantageuses. Le vendeur doit fournir un certificat de domicile fiscal (SKD WPLN) pour en bénéficier. Les textes des conventions sont consultables sur le site de l’OCDE.
La structure offshore : un avantage décisif
De nombreux investisseurs détiennent leur PT PMA via une société holding offshore, souvent à Singapour ou aux BVI. Dans ce cas, la vente peut se faire au niveau des actions de la holding offshore, et non des parts de la PT PMA, comme l’analyse Seven Stones Indonesia.
Cette structure présente un avantage fiscal majeur. En effet, la transaction se déroule en dehors de la juridiction indonésienne. Par conséquent, la taxe de 5 % ne s’applique pas. Les juridictions offshore ne prélèvent généralement pas d’impôt sur les plus-values.
Mais attention. Cette structure doit être mise en place dès l’acquisition. Si vous détenez votre PT PMA en nom propre et que vous créez une holding offshore au moment de vendre, le transfert des parts vers la holding déclenchera la taxe de 5 %. Vous recréez exactement l’événement fiscal que vous vouliez éviter.
Les risques d’une vente
La vente de parts peut être contestée par l’administration fiscale indonésienne si le prix déclaré ne reflète pas la valeur de marché. Les transactions entre parties liées sont particulièrement surveillées, selon le Direktorat Jenderal Pajak.
De plus, si la société a des dettes fiscales ou des obligations non réglées, l’acheteur peut exiger une décote ou refuser la transaction. Par conséquent, une due diligence complète est indispensable pour les deux parties.
Tableau comparatif : Revendre un bien immobilier à Bali
| Critère | Dissolution | Vente de la PT PMA |
|---|---|---|
| Délai | 4 à 8 mois (voire plus) | 2 à 3 mois en moyenne |
| Coût | 14 à 33 millions IDR + frais | Variable, dépend de la négociation |
| Fiscalité | Radiation NPWP, obligations à solder | 5 % de la valeur brute (réductible par convention fiscale) |
| Avantage principal | Sortie définitive, plus d’obligations | Transfert de l’actif sans dissoudre la structure |
| Inconvénient principal | Long et complexe | Taxe sur la valeur brute, pas sur le gain |
| Idéal pour | Société sans actif à céder | Société détenant une villa ou un bail |
Comment revendre un bien immobilier à Bali ?
La décision dépend de votre situation.
Si votre société ne détient aucun actif significatif et que vous voulez simplement tourner la page, la dissolution est la voie logique. En effet, elle met fin à toutes les obligations.
Si votre société détient une villa, un bail ou une licence devenue précieuse, la vente est souvent plus avantageuse. D’une part, elle permet de récupérer de la valeur. D’autre part, elle transfère les obligations à l’acheteur. En outre, elle contourne les restrictions sur les nouveaux codes KBLI.
Dans tous les cas, consultez un notaire indonésien et un conseiller fiscal. Les règles évoluent vite. Par conséquent, une erreur de procédure peut vous coûter des mois de retard et des sommes importantes. Le site de l’Association indonésienne des notaires permet de vérifier les professionnels accrédités.
